So berechnest du deinen Airbnb-Break-even-Punkt

Dein Break-even-Punkt ist der Moment, in dem dein Airbnb endlich alle Kosten deckt, noch kein Gewinn, aber auch kein Verlust. Es gibt zwei Varianten, die du kennen solltest: die Auslastung, die du zum Break-even brauchst, und den Übernachtungspreis, unter dem eine Buchung Verlust macht. Wenn du beide kennst, wird Preisgestaltung von einem Ratespiel zu einer Entscheidung, und du rabattierst dich nicht länger in den Verlust.

Was Break-even für eine Vermietung bedeutet

Break-even ist das Geschäftsniveau, bei dem die Gesamteinnahmen den Gesamtkosten entsprechen. Darunter verlierst du Geld; darüber fängst du an zu verdienen. Für eine Kurzzeitvermietung gibt es zwei nützliche Blickwinkel: wie voll du sein musst (Break-even-Auslastung) und wie viel eine einzelne Nacht einbringen muss, damit sie sich lohnt (Break-even-Übernachtungspreis). Beide kommen aus derselben Quelle: deinen Kosten.

Zähl deine Kosten zusammen

Teil deine Kosten in zwei Töpfe. Feste monatliche Kosten bleiben gleich, egal ob du Gäste hast oder nicht: Hypothek oder Miete, Versicherung, Internet, Abonnements, Grundnebenkosten. Kosten pro Aufenthalt wachsen mit den Buchungen: Reinigung, die Plattformprovision, Verbrauchsmaterialien, Steuern pro Aufenthalt. Du brauchst beide Summen, um den Break-even zu ermitteln, und die meisten Gastgeber unterschätzen den zweiten Topf gewaltig.

Die Break-even-Auslastung

Die Break-even-Auslastung sagt dir, wie viele Nächte du verkaufen musst, um deine Fixkosten zu decken. Ganz einfach: Teil deine gesamten monatlichen Fixkosten durch den Gewinn, den jede gebuchte Nacht nach ihren eigenen Kosten pro Aufenthalt beiträgt. Wenn deine Fixkosten 1,500 im Monat betragen und jede Nacht nach Reinigung und Gebühren 75 netto einbringt, brauchst du etwa 20 gebuchte Nächte, also rund 67 Prozent Auslastung, nur um den Break-even zu erreichen. Alles darüber ist Gewinn; alles darunter ist Verlust.

Der Break-even-Übernachtungspreis

Das ist deine Untergrenze, der Preis, unter dem sich eine Nacht nicht zu verkaufen lohnt. Zähl zusammen, was eine zusätzliche Buchung dich tatsächlich kostet, die Reinigung, die Provision, die Verbrauchsmaterialien, die Nebenkosten, die ein Gast verursacht, und das ist das Minimum, das eine Nacht einbringen muss, um keinen Verlust zu machen. Verkaufst du darunter, machst du die Arbeit, beherbergst einen Fremden und bezahlst noch dafür. Die meisten zu hohen Rabatte entstehen, weil Gastgeber diese Zahl nie berechnet haben.

Kenn sie, bevor du rabattierst

Der Break-even ist die Leitplanke für jede Preisentscheidung. Sobald du deine Break-even-Auslastung kennst, weißt du, ob dein aktueller Preis für deinen Markt realistisch ist; sobald du deine Preisuntergrenze kennst, kannst du in der Nebensaison mit Zuversicht rabattieren, ohne jemals die Grenze zum Verlust zu überschreiten.

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Berechne beide Break-even-Zahlen einmal, und Preisgestaltung wird nicht mehr beängstigend. Du weißt dann genau, wie voll du sein musst und wie weit du runtergehen kannst, bevor eine Buchung anfängt, dich Geld zu kosten.