Cómo calcular tu punto de equilibrio en Airbnb

Tu punto de equilibrio es el momento en el que tu Airbnb por fin cubre todos sus costes: aún no hay beneficio, pero tampoco pérdidas. Hay dos versiones que merece la pena conocer: la ocupación que necesitas para alcanzar el equilibrio y el precio por noche por debajo del cual una reserva te hace perder dinero. Conocer ambos convierte la fijación de precios de una suposición en una decisión, y evita que te descuentes hasta entrar en pérdidas.

Qué significa el punto de equilibrio para un alquiler

El punto de equilibrio es el nivel de actividad en el que los ingresos totales igualan los costes totales. Por debajo de él pierdes dinero; por encima empiezas a ganar. Para un alquiler de corta duración hay dos enfoques útiles: lo lleno que necesitas estar (ocupación de equilibrio) y cuánto debe generar una sola noche para que valga la pena aceptarla (tarifa por noche de equilibrio). Ambos parten del mismo sitio: tus costes.

Suma tus costes

Divide tus costes en dos grupos. Los costes fijos mensuales se mantienen igual tengas o no huéspedes: hipoteca o alquiler, seguro, internet, suscripciones, suministros básicos. Los costes por estancia crecen con las reservas: limpieza, la comisión de la plataforma, consumibles, impuestos por estancia. Necesitas ambos totales para calcular el punto de equilibrio, y la mayoría de los anfitriones subestima gravemente el segundo grupo.

La ocupación de equilibrio

La ocupación de equilibrio te dice cuántas noches debes vender para cubrir tus costes fijos. En pocas palabras: divide el total de tus costes fijos mensuales entre el beneficio que aporta cada noche reservada después de sus propios costes por estancia. Si tus costes fijos son 1,500 al mes y cada noche te deja 75 después de limpieza y comisiones, necesitas unas 20 noches reservadas, aproximadamente un 67 por ciento de ocupación, solo para llegar al equilibrio. Todo lo que supere eso es beneficio; todo lo que quede por debajo es pérdida.

El precio por noche de equilibrio

Este es tu precio mínimo, la tarifa por debajo de la cual no merece la pena vender una noche. Suma lo que realmente te cuesta una reserva adicional: la limpieza, la comisión, los consumibles, los suministros que usa un huésped, y eso es lo mínimo que debe generar una noche para no perder dinero. Vende por debajo de esa cifra y harás el trabajo, alojarás a un desconocido y pagarás por el privilegio. La mayoría de los descuentos excesivos ocurren porque los anfitriones nunca han calculado esta cifra.

Conócelo antes de descontar

El punto de equilibrio es la barrera de seguridad de cada decisión de precios. Una vez que conoces tu ocupación de equilibrio sabes si tu tarifa actual es realista para tu mercado; una vez que conoces tu precio mínimo puedes aplicar descuentos en temporada baja con confianza, sin cruzar nunca la línea hacia las pérdidas.

KweedeeHost calcula todo esto por ti. Configura tus costes fijos y por estancia una sola vez, y te muestra tu beneficio neto real por reserva y por mes, dejando tu punto de equilibrio a la vista y señalando cualquier mes o propiedad que quede por debajo de él. Puedes probarlo gratis durante 30 días, sin tarjeta de crédito.

Calcula ambas cifras de equilibrio una vez y fijar precios dejará de darte miedo. Sabrás exactamente lo lleno que necesitas estar y hasta dónde puedes bajar antes de que una reserva empiece a costarte dinero.