Come calcolare il punto di pareggio del tuo Airbnb

Il tuo punto di pareggio è il momento in cui il tuo Airbnb copre finalmente tutti i suoi costi: ancora nessun profitto, ma nemmeno nessuna perdita. Ci sono due versioni che vale la pena conoscere: l'occupazione di cui hai bisogno per andare in pareggio e il prezzo per notte sotto il quale una prenotazione fa perdere denaro. Conoscere entrambi trasforma la definizione dei prezzi da un'ipotesi in una decisione, e ti impedisce di scontare fino a entrare in perdita.

Cosa significa pareggio per un affitto

Il pareggio è il livello di attività in cui i ricavi totali eguagliano i costi totali. Al di sotto perdi denaro; al di sopra inizi a guadagnare. Per un affitto a breve termine ci sono due angolazioni utili: quanto pieno devi essere (occupazione di pareggio) e quanto deve rendere una singola notte per valere la pena di accettarla (tariffa di pareggio per notte). Entrambi nascono dallo stesso punto: i tuoi costi.

Somma i tuoi costi

Dividi i tuoi costi in due categorie. I costi fissi mensili restano gli stessi che tu abbia ospiti o no: mutuo o affitto, assicurazione, internet, abbonamenti, utenze di base. I costi per soggiorno crescono con le prenotazioni: pulizie, la commissione della piattaforma, materiali di consumo, tasse per soggiorno. Hai bisogno di entrambi i totali per calcolare il pareggio, e la maggior parte degli host sottovaluta gravemente la seconda categoria.

L'occupazione di pareggio

L'occupazione di pareggio ti dice quante notti devi vendere per coprire i tuoi costi fissi. In parole semplici: dividi i tuoi costi fissi mensili totali per il profitto che ogni notte prenotata apporta dopo i propri costi per soggiorno. Se i tuoi costi fissi sono 1.500 al mese e ogni notte rende netti 75 dopo pulizie e commissioni, hai bisogno di circa 20 notti prenotate, all'incirca il 67 percento di occupazione, solo per andare in pareggio. Tutto ciò che è al di sopra è profitto; tutto ciò che è al di sotto è una perdita.

Il prezzo di pareggio per notte

Questo è il tuo limite minimo, la tariffa al di sotto della quale una notte non vale la pena di essere venduta. Somma ciò che una prenotazione in più ti costa davvero, le pulizie, la commissione, i materiali, le utenze che un ospite consuma, e questo è il minimo che una notte deve rendere per evitare di perdere denaro. Vendi al di sotto e fai il lavoro, ospiti uno sconosciuto e paghi per il privilegio. La maggior parte degli sconti eccessivi accade perché gli host non hanno mai calcolato questo numero.

Conoscilo prima di scontare

Il pareggio è la barriera di protezione per ogni decisione sui prezzi. Una volta che conosci la tua occupazione di pareggio sai se la tua tariffa attuale è realistica per il tuo mercato; una volta che conosci il tuo prezzo minimo puoi scontare nella bassa stagione con fiducia, senza mai oltrepassare la linea che porta alla perdita.

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Calcola una volta entrambi i numeri di pareggio e definire i prezzi smetterà di fare paura. Saprai esattamente quanto pieno devi essere e quanto in basso puoi spingerti prima che una prenotazione inizi a costarti denaro.