Quanto costa davvero gestire un Airbnb al mese?

Gestire un Airbnb costa in genere tra il 25 e il 50 per cento del tuo fatturato una volta contate tutte le spese, a volte di più per immobili piccoli o con molti servizi. La percentuale esatta dipende dalla tua tariffa, dal tuo tasso di occupazione e da quanto deleghi all'esterno, ma l'errore che fa quasi ogni host è sempre lo stesso: si ricorda i costi grandi e dimentica il flusso costante di piccole spese che in silenzio si accumulano.

I costi mensili ricorrenti

Questi arrivano ogni mese, che tu abbia ospiti o no:

• Utenze: elettricità, acqua, gas e riscaldamento.
• Internet e qualsiasi abbonamento di streaming o domotica.
• Assicurazione per l'uso in affitto a breve termine.
• Mutuo o affitto, se l'immobile è finanziato o in locazione.
• Software e strumenti, channel manager, serrature, strumenti di pricing.
• Manutenzione ricorrente come giardinaggio o servizio piscina.

I costi per soggiorno che si sommano

Questi crescono con quanto sei impegnato e sono quelli che gli host tralasciano più spesso:

• Pulizie e lavanderia, addebitate a ogni cambio.
• Materiali di consumo: prodotti da bagno, caffè, articoli di carta, articoli di benvenuto.
• Commissione della piattaforma su ogni prenotazione.
• Costi di pagamento, dove applicabili.
• Tassa di soggiorno o di occupazione per ogni soggiorno.

I costi occasionali che la gente dimentica

Distribuiti nell'arco dell'anno, fanno comunque parte del tuo quadro mensile:

• Riparazioni e sostituzioni: elettrodomestici, mobili, biancheria che si usurano.
• Riassortimento delle scorte più grandi.
• Foto professionali e aggiornamenti dell'annuncio.
• Sfitto, il costo delle notti vuote che paghi comunque per mantenere l'immobile.

Un esempio approssimativo

Prendi un immobile che guadagna 3,000 al mese. Utenze e internet potrebbero costare 300, assicurazione e abbonamenti 120, pulizie sui vari soggiorni 400, materiali 80, commissioni della piattaforma 300 e tasse 150. Sono all'incirca 1,350 prima ancora di una sola riparazione o del costo di una notte vuota, circa il 45 per cento del fatturato che se ne va. La cifra del "reddito passivo" non è mai stata la cifra che resta in tasca.

Conosci il tuo vero numero mensile

Il motivo per cui i costi sembrano invisibili è che arrivano un po' alla volta, in date diverse, da posti diversi, mentre il fatturato arriva come un unico pagamento pulito. Il tuo cervello si ancora a quel pagamento. La soluzione è tracciare ogni costo rispetto al reddito a cui si riferisce, così che il vero margine mensile sia impossibile da ignorare.

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Somma tutto, non solo le voci ovvie, e il costo reale della gestione del tuo Airbnb diventa chiaro, di solito più alto di quanto pensassi, e sempre utile da conoscere.